2025年香港房地产市场展望

2025年，在预期的利率下调和放宽房地产限制的推动下，在香港购买房地产将比租楼更具吸引力。在强劲的本地需求和中国大陆买家持续的兴趣支持下，价格增长和交易量增加都是有可能的。然而，写字楼租赁业仍面对挑战，而零售业销售预料亦会疲弱。

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一手楼与二手楼销售： 表现展望

市场成交量：
世邦魏理仕预计2025年的住宅交易量约为60,000宗，同比增长10%。其中，一手楼（新开发项目）销售将约占三分之一，其余则为二手楼（现有住宅）销售。

一手楼销售：
经过一段创纪录的低迷期（2022-2023年为 10,000个单位）后，2024年的一手楼销售回升至 17,000 个单位，与2017-2021年的平均水平一致。

• 预计2025年将再成长10%，若利率如预期下降，销售量可能达到18,000-20,000个单位。
• 开发商，尤其是财务状况较弱的开发商，可能会专注于提升销售量，这可能会暂时对价格造成压力。然而，随著降价幅度放缓，价格应随之稳定下来。
• 新专案可能会强调较小、较可负担的单位（一卧室和两卧室），以满足单身人士、年轻夫妇和非本地学生日益增加的租赁需求。由于人们偏好较大的单位，奈米级单位可能会表现不佳。
• 预期一手市场将有稳定的成长，尤其是价格相宜、位置优越的发展项目。

二手楼销售：
二手楼市场预计将接近2017-2020年的平均水平，接近40,000个单位，反映出同比反弹10%。

• 低税率： 以国际标准而言，香港的物业税仍处于低水平，尤其是在2024年初取消某些限制措施后。
• 经济韧力： 尽管全球存在不明朗因素，香港的经济仍受低失业率和本地生产总值增长的支持。
• 由租屋转为置业： 对许多人而言，较低的借贷成本使自置居所比租楼更具吸引力。

尽管在价格没有较大幅度反弹的情况下，不太可能回到2021年56,647个单位的高峰，但预期仍会逐步复苏。自2021年底以来，经过27%的价格修正以及收入成长后，住屋已变得更容易负担。

价格展望： 随著一级市场价格回稳，以及二级市场价格已经修正，预计2025年住宅价格将有0-5%的温和升幅。

较新与较旧的物业： 买家考虑因素

较新的物业：

• 最适合升级者： 由于负担能力增加，许多买家都希望在理想地段（如将军澳、荃湾西、元朗、东涌、启德）购买较新和较大的单位。
• 价格展望： 尽管有大量新供应的地区可能会出现短暂的价格竞争，直至存货被消化为止，但这些热门地区的价格可能会维持稳定或温和回升。

旧楼：

• 适合注重收益率的投资者： 较旧的单位具有较高价值，而且通常位置优越，因此对寻找居所者和投资者都具有吸引力。
• 优势： 较低的入市价格、便利的市区位置，以及较高的租金收益（通常超过抵押贷款成本）。
• 注意事项： 应仔细考虑较短的抵押贷款期限和潜在的维护成本。
• 值得注意的例子： 太古城、沙田第一城和嘉湖山庄等屋苑仍然很受欢迎，尤其是那些靠近大学的屋苑。

豪宅市场： 趋势与政策影响

随著需求端印花税的撤销以及利率开始下调，2024年新售出的豪宅（1亿港元以上）超过100个，高于2023年的73个。

二手豪宅交易主要涉及不良卖家，通常需要大幅折扣才能快速出售。然而，随著这些物业被消化，市场预计将趋于稳定，价格应可回复至较典型的水平。

优化后的资本投资者入境计划(CIES)现在允许高净值人士投资住宅物业，这可能会进一步支持豪宅市场的交易和价格稳定。不过，新进投资者可能需要一段时间才能完全投入市场。

2025年的主要启示

• 置业者： 2025年将提供极具吸引力的入市门槛，尤其是对于首次置业者和升级至较新住宅的置业者而言。
• 投资者： 新楼与旧楼皆有机会，后者的收益率更令人赞叹。
• 豪宅市场： 政策的改变与市场的稳定显示市场再度活跃起来，尽管价格的涨幅可能是渐进式的。

一如既往，在充满动力的香港市场，谨慎选择物业及尽职审查仍然至关重要。