2025年香港房地產市場展望

2025年，在預期的利率下調和放寬房地產限制的推動下，在香港購買房地產將比租樓更具吸引力。在強勁的本地需求和中國大陸買家持續的興趣支持下，價格增長和交易量增加都是有可能的。然而，寫字樓租賃業仍面對挑戰，而零售業銷售預料亦會疲弱。

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一手樓與二手樓銷售： 表現展望

市場成交量：
世邦魏理仕預計2025年的住宅交易量約為60,000宗，同比增長10%。其中，一手樓（新開發項目）銷售將約佔三分之一，其餘則為二手樓（現有住宅）銷售。

一手樓銷售：
經過一段創紀錄的低迷期（2022-2023年為 10,000個單位）後，2024年的一手樓銷售回升至 17,000 個單位，與2017-2021年的平均水平一致。

• 預計2025年將再成長10%，若利率如預期下降，銷售量可能達到18,000-20,000個單位。
• 開發商，尤其是財務狀況較弱的開發商，可能會專注於提升銷售量，這可能會暫時對價格造成壓力。然而，隨著降價幅度放緩，價格應隨之穩定下來。
• 新專案可能會強調較小、較可負擔的單位（一臥室和兩臥室），以滿足單身人士、年輕夫婦和非本地學生日益增加的租賃需求。由於人們偏好較大的單位，奈米級單位可能會表現不佳。
• 預期一手市場將有穩定的成長，尤其是價格相宜、位置優越的發展項目。

二手樓銷售：
二手樓市場預計將接近2017-2020年的平均水平，接近40,000個單位，反映出同比反彈10%。

• 低稅率： 以國際標準而言，香港的物業稅仍處於低水平，尤其是在2024年初取消某些限制措施後。
• 經濟韌力： 儘管全球存在不明朗因素，香港的經濟仍受低失業率和本地生產總值增長的支持。
• 由租屋轉為置業： 對許多人而言，較低的借貸成本使自置居所比租樓更具吸引力。

儘管在價格沒有較大幅度反彈的情況下，不太可能回到2021年56,647個單位的高峰，但預期仍會逐步復甦。自2021年底以來，經過27%的價格修正以及收入成長後，住屋已變得更容易負擔。

價格展望： 隨著一級市場價格回穩，以及二級市場價格已經修正，預計2025年住宅價格將有0-5%的溫和升幅。

較新與較舊的物業： 買家考慮因素

較新的物業：

• 最適合升級者： 由於負擔能力增加，許多買家都希望在理想地段（如將軍澳、荃灣西、元朗、東涌、啟德）購買較新和較大的單位。
• 價格展望： 儘管有大量新供應的地區可能會出現短暫的價格競爭，直至存貨被消化為止，但這些熱門地區的價格可能會維持穩定或溫和回升。

舊樓：

• 適合注重收益率的投資者： 較舊的單位具有較高價值，而且通常位置優越，因此對尋找居所者和投資者都具有吸引力。
• 優勢： 較低的入市價格、便利的市區位置，以及較高的租金收益（通常超過抵押貸款成本）。
• 注意事項： 應仔細考慮較短的抵押貸款期限和潛在的維護成本。
• 值得注意的例子： 太古城、沙田第一城和嘉湖山莊等屋苑仍然很受歡迎，尤其是那些靠近大學的屋苑。

豪宅市場： 趨勢與政策影響

隨著需求端印花稅的撤銷以及利率開始下調，2024年新售出的豪宅（1億港元以上）超過100個，高於2023年的73個。

二手豪宅交易主要涉及不良賣家，通常需要大幅折扣才能快速出售。然而，隨著這些物業被消化，市場預計將趨於穩定，價格應可回復至較典型的水平。

優化後的資本投資者入境計劃(CIES)現在允許高淨值人士投資住宅物業，這可能會進一步支持豪宅市場的交易和價格穩定。不過，新進投資者可能需要一段時間才能完全投入市場。

2025年的主要啟示

• 置業者： 2025年將提供極具吸引力的入市門檻，尤其是對於首次置業者和升級至較新住宅的置業者而言。
• 投資者： 新樓與舊樓皆有機會，後者的收益率更令人讚嘆。
• 豪宅市場： 政策的改變與市場的穩定顯示市場再度活躍起來，儘管價格的漲幅可能是漸進式的。

一如既往，在充滿動力的香港市場，謹慎選擇物業及盡職審查仍然至關重要。