首次置業 房屋貸款 流程及按揭申請指南

首次購屋者通常傾向於選擇高貸款比例的房貸方案，例如允許降低首付比例的房貸保險計劃。在香港，銀行最高可提供物業價值70%的抵押貸款，但需注意不同銀行對各類物業會採取差異化的貸款與估值比率（LTV）。

自住住宅物業無論價格高低，銀行通常最高批出70% LTV。若符合抵押保險計畫資格，貸款比例可提升至物業價值的90%。

銀行普遍設有"剩餘還款年限"與"物業樓齡"總和的上限（通常為40或50年）。例如設定50年上限時，30年樓齡的物業最多只能核准20年還款期。

新界小型村屋作為特殊類別，銀行審批較為審慎：可能面臨更低LTV、更高利率或更短還款期，且不符合抵押保險計畫申請資格。

頭期款金額如何計算？

香港金管局規定銀行房貸的LTV上限：目前所有住宅及非住宅物業均為70%，即需支付30%首付。以500萬港元物業為例，首付150萬港元，餘款350萬港元可透過房貸支付。

若採用抵押保險計劃，借款人可申請更高LTV以大幅降低首付，但需額外支付保險費。

銀行審批時會評估兩個關鍵指標：供款與入息比率（DSR）及壓力測試。通常月供不得超過月入50%，壓力測試則模擬利率上升後的還款能力。

抵押貸款是長達20-30年的財務承諾。較高LTV意味著更重月供壓力，需預留緩衝空間應對升息風險，並建議儲備應急資金以應對突發狀況。

香港物業抵押申請步驟（2024年10月更新）

最佳申請時機因人而異，可諮詢香港按揭經紀獲取金管局監管下各大銀行的最優利率方案。

1. 何時申請？

• 簽訂臨時買賣合約（PASP）後即可申請，或預先取得"原則性核准"（非約束性預核准僅供參考，正式預批具法律效力但設有效期限）。

2. 所需文件清單：

1. 香港身分證/有效護照

2. 臨時買賣合約及附件（新房適用）

3. 現有抵押資料（如適用）

4. 租約（如適用）

5. 收入證明

自僱人士需額外提交：

1. 最新利得稅單/經審計財務報表（含損益表與資產負債表）

2. 商業登記證

3. 是否需要保險？

• 申請按揭時必須購買火險。若物業未涵蓋在整體保險中，需單獨投保。部分房貸方案可提供火險優惠。

4. 最終流程：

• 獲批後銀行將寄發確認函列明條款，律師大樓會安排於成交日前簽署轉讓契約及抵押契約，並與銀行協調放款事宜。

僅供參考:

最高按揭成數

來源: 按揭保險計劃